房地產
2022/10/12

政府打炒房政策對自住/投資稅務與貸款有哪些影響?

冠博法律事務所所長謝昆峯律師在「世界投資者週聯合論壇」分享「近年政府房屋政策對投資決策的影響」,討論房地合一稅 2.0、囤房稅、實價登錄 2.0、央行房貸措施等政策,也提供自助與投資人房地產購置建議。

陳涵書
Photo Credit:Reuters / 達志影像

「2022 世界投資者週聯合論壇」以「翻轉升息通膨下的投資新思維」為主題,10 月初在台北辦理為期三天的活動。冠博法律事務所所長謝昆峯律師在論壇中分享「近年政府房屋政策對投資決策的影響」,討論房地合一稅 2.0、囤房稅、實價登錄 2.0、央行房貸措施等政策,也從法律與居住的角度提供房地產的投資建議。

謝昆峯律師分享內政部數據,對台灣一般民眾而言,約 60% 的收入要拿來繳房貸,負擔非常重。再看房價所得比(購屋痛苦指數),台北市為 16.66 倍,買個房子要不吃不喝 16 年以上。

為了幫助民眾減輕買房的壓力, 內政部立下「國土永續,居住正義」的對策,目的是穩定房地產市場,保障適足居住權益,所以政府才有一系列的「打炒房政策」。

Q:什麼是房地合一稅2.0?

房地合一稅屬於「交易稅」,法源來自所得稅法,對短期套利者課以重稅。在早期,個人持有土地,亦可透過公司持有建物來銷售,公司只要繳營業稅跟營利事業所得稅,比個人所得稅率低很多。

政府施行的「房地合一稅」就是要彌平這個自然人與法人的課稅落差,把土地跟房屋的交易價格合併課稅。「房地合一稅 2.0」則是稅率不變,但拉長了持有的時間,以此防堵短期套利行為,同時也將預售屋與其座落基地納入課稅範圍。

房地合一稅 2.0 稅率(個人),資料來源:謝昆峯律師簡報內容

房地合一稅 2.0 稅率(法人),資料來源:謝昆峯律師簡報內容

Q:什麼是囤房稅?

囤房稅的法源來自「房屋稅條例」,房屋稅屬於「持有稅」。因為房屋稅是地方稅,所以台灣各縣市有不同的規定,且自住與非自住各有不同的稅率。

台灣各縣市非自住房屋稅率,資料來源:謝昆峯律師簡報內容

Q:什麼是實價登錄 2.0 ?

實價登錄 2.0(110/7/1 施行)是指成交案件門牌地號需完整揭露,並溯及已揭露案件,讓交易資訊更透明。其次是全面納管預售屋,建商需將預售屋買賣定型化契約報請備查,於銷售後申報,以此預防一屋兩賣的狀況。

謝昆峯律師也補充,「實價登錄 2.0」的法源來自「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經濟業管理條例」,並非來自同一個法律。

Q:中央銀行有哪些房貸措施?

除了稅務之外,中央銀行也推動相關房貸措施,觀察央銀貸款政策的演進,其執行措施的方向是「減少成數」與「取消寬限期」。

央行貸款政策演進,資料來源:謝昆峯律師簡報內容

謝律師指出,政府推出打炒房政策後,提高了投資客的稅負成本,降低貸款成數使投資房地產資金的流動性降低。

人們過去認為買房可以等待漲價獲得資本利得,但現今這個機會已經不存在,建議投資人考慮買房前,除了資本利得之外,也要考慮「標的用途」、「取得成本」、「持有收益」。

謝律師建議,有自住需求者,可以先評估需求與支付房貸的能力再買房,「住宅買賣不是投資的工具,而是一個家的想像」。隨著政府解封,想投資不動產的投資人,則可以評估店面、商場、旅館等具有收益性的商用不動產。

 

 

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原始出處:
世界投資者週:翻轉升息通膨下的投資新思維
 

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