政府打炒房政策對自住／投資稅務與貸款有哪些影響？

「2022 世界投資者週聯合論壇」以「翻轉升息通膨下的投資新思維」為主題，10 月初在台北辦理為期三天的活動。冠博法律事務所所長謝昆峯律師在論壇中分享「近年政府房屋政策對投資決策的影響」，討論房地合一稅 2.0、囤房稅、實價登錄 2.0、央行房貸措施等政策，也從法律與居住的角度提供房地產的投資建議。

謝昆峯律師分享內政部數據，對台灣一般民眾而言，約 60% 的收入要拿來繳房貸，負擔非常重。再看房價所得比（購屋痛苦指數），台北市為 16.66 倍，買個房子要不吃不喝 16 年以上。

為了幫助民眾減輕買房的壓力， 內政部立下「國土永續，居住正義」的對策，目的是穩定房地產市場，保障適足居住權益，所以政府才有一系列的「打炒房政策」。

Q：什麼是房地合一稅2.0？

房地合一稅屬於「交易稅」，法源來自所得稅法，對短期套利者課以重稅。在早期，個人持有土地，亦可透過公司持有建物來銷售，公司只要繳營業稅跟營利事業所得稅，比個人所得稅率低很多。

政府施行的「房地合一稅」就是要彌平這個自然人與法人的課稅落差，把土地跟房屋的交易價格合併課稅。「房地合一稅 2.0」則是稅率不變，但拉長了持有的時間，以此防堵短期套利行為，同時也將預售屋與其座落基地納入課稅範圍。

房地合一稅 2.0 稅率（個人），資料來源：謝昆峯律師簡報內容

房地合一稅 2.0 稅率（法人），資料來源：謝昆峯律師簡報內容

Q：什麼是囤房稅？

囤房稅的法源來自「房屋稅條例」，房屋稅屬於「持有稅」。因為房屋稅是地方稅，所以台灣各縣市有不同的規定，且自住與非自住各有不同的稅率。

台灣各縣市非自住房屋稅率，資料來源：謝昆峯律師簡報內容

Q：什麼是實價登錄 2.0 ？

實價登錄 2.0（110/7/1 施行）是指成交案件門牌地號需完整揭露，並溯及已揭露案件，讓交易資訊更透明。其次是全面納管預售屋，建商需將預售屋買賣定型化契約報請備查，於銷售後申報，以此預防一屋兩賣的狀況。

謝昆峯律師也補充，「實價登錄 2.0」的法源來自「平均地權條例」、「地政士法」、「不動產經濟業管理條例」，並非來自同一個法律。

Q：中央銀行有哪些房貸措施？

除了稅務之外，中央銀行也推動相關房貸措施，觀察央銀貸款政策的演進，其執行措施的方向是「減少成數」與「取消寬限期」。

央行貸款政策演進，資料來源：謝昆峯律師簡報內容

謝律師指出，政府推出打炒房政策後，提高了投資客的稅負成本，降低貸款成數使投資房地產資金的流動性降低。

人們過去認為買房可以等待漲價獲得資本利得，但現今這個機會已經不存在，建議投資人考慮買房前，除了資本利得之外，也要考慮「標的用途」、「取得成本」、「持有收益」。

謝律師建議，有自住需求者，可以先評估需求與支付房貸的能力再買房，「住宅買賣不是投資的工具，而是一個家的想像」。隨著政府解封，想投資不動產的投資人，則可以評估店面、商場、旅館等具有收益性的商用不動產。

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原始出處：
世界投資者週：翻轉升息通膨下的投資新思維
 

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